سرقفلی یا حق کسب یا پیشه چی هست؟
گاهی سردر مغازهها و در آگهیهای فروش مغازه دیدهایم که نوشته شده سرقفلی مغازه به فروش میرسد. حالا سرقفلی چی هست و چه تفاوتی با مالکیت خود مغازه دارد.
در مورد ملک تجاری مثل مغازه ها که اجاره داده میشه دو جور حق ممکنه وجود داشته باشه. یکی مالکیت خود مغازه هست که مال مالک اون هست، یکی اعتباری و موقعیتی که ملک داره .
این اعتبار از کجا برای ملک به وجود میاد؟
یه موقعایی ممکنه اعتبار ملک تجاریبه خطر مکان و موقعیت جغرافیایی اون ملک باشه. یه جایی هست که مشتری زیاد داره، کسب و کار رونق داره و اون موقعیته ارزشش چندین برابر خود ملک هست.
مثلا یه مغازه سوهان فروشی نزدیک حرم ممکنه پنج متر بیشتر نداره خود ملک خیلی ارزشی نداره اما موقعیت این مغازه موقعیت خوبی هست و همین موقعیت یه حقی رو در مورد این مغازه به وجود میاره که به اون میگن سرقفلی.
یه موقعایی هم ممکنه اعتبار ملک تجاری به خاطر کسب و کار مستاجر به دست آمده باشه. مستاجر با رعایت انصاف، با تحویل جنس خوب، اعتبار و شهرتی در محل بدست میاره یه سری مشتری ثابت گیر اورده، که فقط از اون خرید می کنن، شناخته شده.
مثلا همین قم رستورانهایی داره که معروفه و همیشه مشتری داره. خب اعتبارو شهرت این ملک اجاره ای، با تلاش و رعایت انصاف از طرف مستأجر ایجاد شده. این وضعیت یه حقی رو برای مستأجر ایجاد می کنه که در قانون به اون حق کسب یا پیشه یا تجارت میگن.
از نظر قانونی اگر حق سرقفلی یا حق کسب یا پیشه برای مستاجر اماکن تجاری وجود داشته باشه مالک ملک تجاری باید قبل از تخلیه اون ملک، حق مستاجر رو به او بپردازه تا بتونه ملک رو تخلیه کنه. اینا برای حمایت از حقوق مستاجرهای اماکن تجاری در نظر گرفته شده که براحتی نشه اونا را بیرون کرد.
همچنین بخوانید: احراز تخلف و وقوع خسارت در دیوان عدالت اداری
حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه چجوری به وجود میاد؟
ما در مورد املاک اجاره ای قوانین مختلفی داریم.
یکی از آنها قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هست که در این قانون حق کسب یا پیشه برای مستاجر در نظر گرفته شده
قانون دیگه قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ هست که برای مستاجر املاک تجاری حق «سرقفلی» پیش بینی شده است.
بنابراین اگر قرارداد اجاره املاک تجاری قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشه حق کسب یا پیشه یا تجارت با توجه به اعتباری که مستاجر در محل اجاره ای بدست آورده ایجاد میشه. به این معنی که مالک مغازه بعد از پایان مدت اجاره، اگر بخواد ملکش رو تخلیه کنه باید مبلغی تحت عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر بپردازد والا قرارداد به صورت خودکار تمدید میشه و مستاجر تا هر زمان که بخواهد میتواند ملک را در اجاره خود نگه دارد که البته باید اجاره بهای قبلی رو به مالک بپردازه.
مشاوره رایگان حقوقی با وکلای پایه یک
اما اگر قرارداد بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشه حقی که برای مستأجراملاک تجاری به وجود میاد سرقفلی خواهد بود که فقط در سه حالت برای مستأجر ایجاد میشه:
۱- هنگام عقد قرارداد اجاره، مستاجر جدای از مال الاجاره، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک بپردازد. مالک بگه آقا ملک من موقعیت خوبی داره باید پول سرقفلیش رو هم به من بپردازی.
۲- زمان عقد قرارداد، مالک و مستاجر توافق کنند که مالک باید تا زمانی که مستاجر بخواهد هر ساله با همان قیمت قبلی قرارداد اجاره را با مستأجر تمدید کند و حق تخلیه ملک را ندارد. ماده ۷
۳- هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر توافق کنند که مالک ملک را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر سال با نرخ اجاره متعارف سال جدید باز هم ملک را به همین مستاجر اجاره دهد. ماده ۸
در این سه حالت برای مستاجر حق سرقفلی به وجود میاد که اگر مالک مغازه بعد از پایان مدت اجاره، بخواد ملکش رو تخلیه کنه باید پول سرقفلی را به نرخ روز به مستاجر بپردازد. والا نمیتونه ملک را تخلیه کنه.
این حق سرقفلی که گفتیم یک حق مالی هست و مالک سرقفلی می تونه اون رو به دیگران هم منتقل کنه و در صورت فوت به ورثه هم منتقل میشه.
تفاوت این دو:
حق کسب و پیشه در مورد قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶ به تدریج و با توجه به اعتباری که مستاجر به دست آورده است بدون توافق طرفین ایجاد می شود و قابل اسقاط هم نبوده چون کم کم و خود بخود به وجود میاد و اسقاط مالم یجب هم ممکن نیست.
اما سرقفلی در مورد قراردادهای اجاره بعد از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ با توافق طرفین در اون سه حالتی که گفتیم به وجود میاد. بنابراین در صورت عدم توافق در زمان قرارداد اجاره، عملا مستاجر حق سرقفلی نخواهد داشت.
