اجاره اشیاء با ایجاب و قبول واقع می شود همانطور که قبلا در مورد خرید و فروش گفتیم که با ایجاب و قبول واقع می شود. ایجاب با مالک هست که اجاره میدهد که به او موجر میگن و قبول هم با مستاجر است که اجاره می کند.
-گفتیم که یکی از ویژگیهای خرید و فروش معوض بودن است. یعنی دو تعهد در مقابل هم.(پول در برابر کالا)
اجاره هم عقدی معوض است. منتها اینجا پول در مقابل منفعت و استفاده از یک مال قرار میگیرد نه خود اون مال.
مستاجر هم در برابر پولی که می دهد مالک منفعت مال مورد اجاره است.(ماده ۴۶۶ ق م )
همچنین بخوانید: احراز تخلف و وقوع خسارت در دیوان عدالت اداری
آثار مالکیت مستاجر بر منافع:
۱- موجرکه مال خود را اجاره می دهد در مدت اجاره حق ندارد بدون اجازه مستأجر در آن مال تصرفی کند مثلا وارد خانه شود.
۲-مستأجر چون مالک منافع مال اجـاره ای است، می تواند آن را در اختیار دیگری قرار دهد و یا حتی به شخص دیگری اجاره دهد. مگر آنکه مالک شرط کرده باشد که مستاجر حق ندارد مال اجـاره ای را به شخص دیگری بدهد. ۴۷۴ ق م
-نکته: اگر مستاجر استفاده غیرمعمول از مال اجاره ای کند: مالک اول او را منع میکند اگر فایده نداشت مالک می تواند اجاره را به هم بزند.۴۹۲ ق م – مثلا مستأجرخونه مسکونی اجاره کرده یه گله گوسفند ریخته توی حیاط خونه
آیا هزینه های مال اجاره ای با مستأجر است؟
-هزینه ها: دو دسته:
– هزینه های ضروری مربوط به اصل مال اجـاره ای برعهده موجر است: مثلا لوله آب خانه بترکد یا چاه فاضلاب پرشود و …
مستأجر باید به مالک اطلاع بدهد این تعمیرات را انجام دهد – مستاجرمی تواند با صاحبخانه توافق کند که خودش تعمیرات را انجام بدهد و بعدا با هم حساب کنند.
– اگر تعمیرات طول بکشد مستأجر می تواند اجاره را فسخ کند. (م ۴۸۵ ق م)
– اگرمستاجر بدون اجازه صاحبخانه تعمیراتی انجام دهد حق ندارد هزینه ها را از صاحبخانه بگیرد.۵۰۲ ق م
– هزینه های استفاده از مال با مستاجر است: هزینه آب برق گاز خانه اجـاره ای با مستاجر است.
مشاوره رایگان حقوقی با وکلای پایه یک
آیا اگر خسارتی به مال اجاره ای وارد شود مستاجر مسئول است؟
-مستاجر امانتدار است: اگر بدون تقصیر مستاجر در مال اجاره ای خسارتی وارد شود مستاجر مسئولیتی ندارد. مثلا سیل آمده در خانه – یا اتومبیل را اجاره کرده با سرعت معمولی داره حرکت می کنه تسمه تایمش پلره شده کلا موتور ریخته به هم مستاجر مسئول نیست. ولی اگر مستاجر در وقوع خسارت مقصر باشد باید خسارتها رابپردازد. ماشین و اتومبیل رو اجاره کرده به سرعت ۲۰۰ کیلومتر تو اتوبان داره میره اگر موتور ماشین جام کنه باید خسارت را بپردازد.
اگر مستاجر ملک مسکونی را تخلیه نکرد چه کنیم؟
-اجـاره با پایان مدت تمام می شود و در این حالت باید مستاجر ملک را به صاحبخانه تحویل دهد. والا حتی اگر استفاده نکرده باشد باید اجرت المثل روزهایی که تحویل نداده بپردازد. اجرت المثل یعنی کارشناس بیاد ببیند استفاده از آن ملک چقدر می ارزد.
اول تابستون مدت اجاره تمام شده اما مستاجر رفته مسافرت نیست.بعد برگرده بگه اقا ما سه ماه تابستون اصلا خونه نبودیم. – چون اینجا خانه را تحویل نداده باید اجرت المثل را بپردازد ۴۹۴
-حالا اگر مدت اجـاره تمام شده و مستاجر اقدام به تخلیه ملک مسکونی نمی کند
۱ـ اجـاره نامه عادی است (در دفتر اسناد رسمی تنظیم نشده است) : صاحبخانه میتواند به شورای حل اختلاف محل ملک مراجعه درخواست تخلیه بکند و آنجا بدون صدور اجراییه برای دستور تخلیه ملک صادر می شود و مامور مربوطه ظرف ۲۴ ساعت به مستاجر ابلاغ می کند و ظرف ۳ روز تخلیه را اجرا می کند.
-البته صاحبخانه باید مبلغ قرضالحسنه پیش پرداخت اجـاره نامه را به صندوق دادگاه سپرده کند.
-شرط اجاره نامه عادی: امضای دو شاهد ذیل اجـاره نامه است
۲- اجـاره نامه رسمی است (در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده است)
ما را در اینستاگرام دنبال کنید
موجربه دفترخانه تنظیم کننده سند اجـاره مراجعه میکند و بعد از سپردن مبلغ قرض الحسنه در اجرای ثبت، از آنجا اجراییه صادر می شود ( ماده ۹ آیین نامه قانون ر م و م ۷۶)
(البته اگر قرارداد اجـاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد یا مستاجر واحد دولتی باشد شورای حل اختلاف صلاحیت ندارد و مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد بود.)
