نکات حقوقی خریدوفروش ملک بسیار مهم وبااهمیت هستند،به دلیل عدم آگاهی افراد از این نکات اختلافات زیادی در این خصوص به وجود می آیدکه بعضا منجر به خسارت های مالی و تشکیل پرونده های قضایی می شود.
خریدوفروش ملک
یکی از قراردادهای مهم در جامعه که عموم افراد در طول عمر خود ممکن است دست کم یکبار با آن روبرو شوند، قراردادهای مربوط به خرید و فروش ملک اعم از مسکونی (خانه، آپارتمان یا ویلا) یا تجاری (دفتر، مغازه یا کارگاه) یا زمین (مسکونی، کشاورزی یا صنعتی) است.
ملک چیست؟
ملک به طور کلی در دسته اموال غیرمنقول قرار می‌گیرد و از قواعد حقوقی خاصی پیروی می‌کند،اما هرکسی که مبادرت به خرید و فروش ملکی می‌کند باید با نکات مهم و اولیه ای در خصوص این نوع قراردادها آشنا باشد تا پس از معامله به مشکل برخورد نکند.
رعایت چند نکته اساسی و مهم می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات حقوقی ساده یا حتی کلاهبرداری‌ها و جرایم سازمان‌یافته در پوشش فروش املاک جلوگیری کند.
نکات حقوقی خریدوفروش ملک
🔹اطمینان از مالکیت فروشنده بر ملک؛
مهمترین نکته در خرید هر ملکی، احراز مالکیت فروشنده است. فروشنده باید مطابق قانون، مالک ملکی باشد که به فروش می‌رساند یا از سوی فروشنده ملک، دارای وکالت‌نامه رسمی باشد.
در صورتی که ملک متعلق به چند نفر باشد و اصطلاحا مال مورد معامله بین چند نفر مشاع باشد، در این صورت یا باید همه مالکان در هنگام فروش حاضر باشند و رضایت خود را اعلام کنند و یا یک نفر از سوی بقیه مالکان، وکالت در فروش داشته باشد. وکالت‌نامه باید به صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد و به صراحت به وکیل اجازه فروش ملک را داده باشد.
همچنین علاوه بر تصریح به وکالت در فروش، وکیل باید وکالت در دریافت ثمن (قیمت) ملک را نیز داشته باشد.
🔹سند‌دار بودن ملک
در اولین نکته باید مشخص شود که ملکی که قرار است خریداری شود، آیا دارای سند رسمی می باشد یا فاقد سند رسمی است؟ در خصوص خرید و فروش, بسیاری از املاکی که در شهرهای کوچک یا حاشیه شهرهای بزرگ یا شهرهای شمالی وجود دارد، اینکه با وجود یک سند مادر برای یک زمین بزرگ, اما در تبدیل این زمین به قطعات کوچکتر، این قطعات به صورت قولنامه‌ای یا وکالتی معامله شده و خبری از سند رسمی در میان نیست.
🔹نکته املاک وکالتی
باید توجه داشت که اگر ملکی به صورت وکالتی فروخته می‌شود، قبلا به شخص دیگری فروخته نشده باشد. زیرا ممکن است فروشنده قبلا طی قرارداد رسمی ملک را به شخص دیگری فروخته باشد. یکی از شگردهای کلاهبرداران فروش املاک به صورت وکالتی به چند نفر به صورت همزمان است.
!نکته
بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت، «دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده … را مالک خواهد شناخت». بنابراین هرگونه نقل و انتقال ملک بدون سند، امتیازات قانونی سند رسمی را نداشته و از حمایت‌های قانونی نیز برخوردار نیست. همچنین، اگر ملکی سند رسمی نداشته باشد، در صورت بروز اختلاف، رفع مشکل و اثبات مالکیت تنها از مسیر مراجع قضایی با صرف وقت و هزینه زیاد میسر است
.
🔹ملک در رهن یا وثیقه نباشد (آزاد باشد)
یکی دیگر از نکات حقوقی خریدو فروش ملک این است که ملکی که به فروش می‌رسد نباید در رهن یا وثیقه شخص یا نهادی باشد و اصطلاحا ملک باید آزاد باشد. اگر ملکی در وثیقه یا رهن باشد،در سندمالکیت ملک قید می‌شود، بنابراین در هنگام خرید ملک حتما باید به آزاد بودن سند توجه کرد. اگر ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد،در این صورت فروش ملک دارای اشکال بوده و انتقال مالکیت تنها با رضایت رهن‌گیرنده امکان‌پذیر است.
🔹بازدید از ملک
خریدار باید به طوردقیق از ملک مورد معامله بازدیدونسبت به شرایط قرارگیری،راه‌های دسترسی، املاک معارض یا دارای دید و اوصاف ظاهری ملک اطلاع کسب کند. در خصوص آپارتمان‌ها،وضعیت دسترسی راه‌های مشاعی ساختمان،شرایط استفاده از پارکینگ،حیاط،پشت بام نیز بایدبه دقت بررسی شودتا بعد از خرید ملک مشکلی ایجاد نشود.
موسسه حقوقی رضوی بابهترین وکلای پایه یک واساتیددانشگاه خانم وآقابامدرک دکتری وبامدیریت سیدمحمدرضوی آماده مشاوره ووکالت به صورت تیمی وتخصصی دردعاوی هموطنان درتهران،قم وشهرستانهامی باشد
روال کاری ما
مشاوره
مشاوره با وکیل متخصص خانم و آقا با توجه به موضوع شکایت برای حل مسئله و تشکیل پرونده به صورت تخصصی
قراردادوکالت
عقد قراردادوکالت بین وکیل متخصص حقوقی و موکل در موسسه حقوقی رضوی زیزنظر مدیرعامل
دفاع در دادگاه
تکمیل پرونده وجمع آوری اطلاعات وارائه راه حل برای دفاع در دادگاه
موفقیت
انجام کار در سریع ترین زمان ممکنو تحویل به موکلین محترم
